Обеспечение прав собственника

 "Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии зем. участка для государственных или муниципальных нужд"До введения в действие ЖК РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Следует отметить, что в п. 3 ст. 35 Конституции установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом — дом. Говорится лишь о денежной, а не о натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет предоставлено другое (ст.ст. 85-86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию или согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену. А.Н. Петров отмечает, что «орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан».

Жилищный кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка, кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке. Это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения, например, что изъятие участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения бизнес-центра, аквапарка и т.п.

Причем в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в августе 2004 г. Федеральным законом N 122-ФЗ внесены изменения, предусматривающие полную федерализацию системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Теперь в связи с внесенными изменениями регистрирующие органы являются федеральными и, естественно, менее зависимы от местных властей.

Согласно ст. 13 ГК РФ, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть признано судом недействительным по требованию собственника.

Еще одной юридической гарантией жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является то, что при этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК РФ.

В данной ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине указанных выше нужд, и согласно ст. 49 ЗК РФ земельный участок может быть изъят в случаях:

• а) выполнения международных обязательств РФ;

• б) размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (пп. 2 в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ);

• в) в иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъекта РФ.

Хотелось бы согласиться с мнением, что российское законодательство расценивает содержание критерия общеполезности как государственные или муниципальные нужды. Однако формулировка критерия общеполезности нуждается в исследовании. Понятие«государственные или муниципальные нужды» не всегда совпадает с действительными потребностями общества.

Понятия «нужды» и «цели» часто употребляются в качестве синонимов, хотя это не бесспорно. В ЗК РФ указываются такие цели использования земельных участков, как строительство дорог, разработка месторождений полезных ископаемых и т.д. Очень часто действия для достижения указанных целей осуществляются не государственными, а частными коммерческими организациями. Вряд ли такие цели правомерно подводить под государственные нужды.

По мнению В.А. Евстигнеева, понятие «государственные или муниципальные нужды» может выражать не только публичные потребности, но и частно-хозяйственные интересы указанных органов. Целью земельной операции могут быть денежные интересы соответствующего административно-территориального образования. Например, строительство кинотеатра с последующей сдачей его в аренду.

Анализ соответствующих норм гражданского и жилищного законодательства приводит к выводу о том, что легальный перечень исключительных случаев устанавливается только в земельном законодательстве. Однако в целом этот перечень является достаточно широким и не исчерпывающим из-за наличия так называемых иных обстоятельств, которые предполагают расширение указанного перечня при появлении жизненных ситуаций, обусловленных одинаковыми потребностями множества участников общественных отношений, придающих им исключительную значимость. Как отмечает Б.М. Гонгало, вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора — судом. Поэтому под государственными (муниципальными) нуждами следует понимать определенные нормативными правовыми актами объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов гражданского оборота, реализуемые в установленном законом порядке уполномоченными органами.

ЗАО «СМП-1» обратилось в суд с иском к Б. о заключении договора об отселении и предоставлении взамен выкупаемого дома и земельного участка жилого помещения, ссылаясь на то, что земельный участок по ул. Майская, Нагорная в Кировском районе выделен им, и в зону сноса попадает также жилой дом, принадлежащий ответчику. Суд оставил иск без рассмотрения. Судебная коллегия по гражданским делам отменила определение суда и указала, что в соответствии с абз. 4 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случаях, если оно подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание, а ЗАО «СМП-1», по мнению суда, не имело надлежащим образом оформленного договора аренды земельного участка. С таким выводом согласиться нельзя, так как судом делается ошибочное суждение об отсутствии полномочий на предъявление иска в связи с отсутствием разрешения на строительство. В соответствии со ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов. Каждое физическое и юридическое лицо вправе предъявить иск в суд лично или через посредничество представителя. В материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих ненадлежащие полномочия лица, подписывающего иск. При таких основаниях определение суда не может считаться законным и обоснованным.

При рассмотрении дела в удовлетворении требований ЗАО «СМП-1» к гражданам М. и Я. о заключении договора об отселении и предоставлении взамен выкупаемого дома и земельного участка суд отказал. Кассационная жалоба истца оставлена без удовлетворения, так как в соответствии с п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляет или Российская Федерация, или соответствующий субъект РФ.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Главы города Самара от 15 марта 2007 г. N 535 ЗАО «СМП-1» разрешено проектирование жилой застройки на земельном участке, расположенном по адресу: улицы Советская, Ставропольская, Майская, Нагорная в Кировском районе г. Самара. Генеральному директору ЗАО «СМП-1» рекомендовано произвести необходимый снос жилых домов, нежилых и хозяйственных бытовых построек, расположенных на указанном земельном участке, за счет собственных средств и в соответствии с действующим законодательством. В судебном заседании представители ЗАО утверждали, что взамен принадлежащей М. и Я. собственности долей сносимого дома они предлагали несколько вариантов трехкомнатных и однокомнатных квартир, но так как они не представили предложения конкретных жилых помещений для отселения ответчиков, это послужило основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно ч. 2 ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в порядке, предусмотренном федеральном законодательством. В свою очередь, решение об изъятии земельного участка для указанных нужд должно приниматься федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Полномочия органов местного самоуправления принимать решения об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд закреплены в ст.ст. 11, 63 ЗК РФ. В связи с этим следует не согласиться с мнением некоторых авторов о имеющейся коллизии норм гражданского и жилищного законодательства, поскольку общественные отношения, возникающие в связи с изъятием земельного участка, регулируются не только гражданским и жилищным, но и земельным законодательством. О наличии соответствующих полномочий у органов местного самоуправления также упоминается в постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Далее принятые надлежащим органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения направляются в соответствующий орган для государственной регистрации. Как отмечает Б.М. Гонгало, на практике государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения производится как регистрация ограничения (обременения). Принятие решения об изъятии жилого помещения и государственная регистрация принятого решения никоим образом не ограничивает и не стесняет собственника в осуществлении его правомочий, он по-прежнему в течение определенного времени, как минимум одного года, может владеть, пользоваться жилым помещением, использовать жилое помещение для проживания членов своей семьи, передавать его в пользование другим лицам по договору коммерческого найма или иному гражданско-правовому договору, а также свободно распоряжаться жилым помещением, т.е. совершать с жилым помещением сделки, направленные на его отчуждение.

Однако не только проверка законности принятого решения об изъятии жилого помещения обусловливает необходимость его государственной регистрации. Другой целью является защита интересов третьих лиц — возможных приобретателей жилого помещения. ГК РФ устанавливает, что продавец обязан передать покупателю имущество, свободное от прав на него третьих лиц. В том случае, если передается имущество, обремененное правами третьих лиц, покупатель должен быть надлежащим образом уведомлен об этом. При этом гражданское законодательство не обязывает собственника извещать потенциального приобретателя жилого помещения о предстоящем изъятии приобретаемого жилья, ведь такое изъятие, строго говоря, обременением права на жилое помещении не является. Именно поэтому представляется обоснованным установление в ЖК РФ нормы о государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения.

О принятых решениях и о произведенной государственной регистрации собственник жилого помещения уведомляется письменно, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия земельного участка (жилого помещения) (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). При этом закон не требует предварительного согласования с лицом, у которого будет изыматься имущество, опять же самой возможности изъятия земельного участка (жилого помещения), а значит, решение об изъятии может быть принято, а государственная регистрация осуществлена вопреки желанию обладателя прав на земельный участок и жилое помещение, располагающееся на нем, без учета его интересов в плане дальнейшего использования названного имущества. Субъект лишь уведомляется о произведенных действиях, проще говоря, ставится перед фактом.

Важным также является вопрос о начальном и конечном периоде исчисления указанного годичного срока. Можно предположить, что он должен исчисляться не со дня принятия решения или осуществления государственной регистрации, а со дня получения лицом уведомления, т.е. извещения о намерениях, поскольку именно с этого момента лицо узнает о планируемых органом государственной власти (органом местного самоуправления) мероприятиях и может надлежащим образом реализовывать и защищать свои права. Прямым подтверждением такого суждения можно считать указание закона на то, что как выкуп земельного участка, так и выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения уведомления допускаются только с согласия собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка, собственника жилого помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ, ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

В этом плане представляются нарушающими конституционные права положения ч. 5 ст. 32 ЖК РФ и ст. 280 ГК РФ, устанавливающие, что обладатель прав на земельный участок(собственник жилого помещения) с момента государственной регистрации решения об изъятии несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с произведенными с этого периода вложениями (новым строительством, расширением, реконструкцией, ремонтом), значительно увеличивающими стоимость изымаемого, в том случае, когда момент государственной регистрации решения об изъятии и момент извещения обладателя прав существенно разорваны во времени, в течение которого лицом произведены какие-то улучшения в имуществе. Иначе говоря, все улучшения, производимые собственником жилого помещения на принадлежащем ему земельном участке в этот период (т.е. с момента государственной регистрации и до момента уведомления), не подлежат компенсации. Но как лицо может нести риск затрат и убытков, если оно еще не знает о принятом в отношении его имущества решении? Подобное противоречит основным началам гражданского законодательства и конституционному принципу предварительного и равноценного возмещения стоимости имущества.

Более удачно сформулирован п. 3 ст. 63 ЗК РФ, в соответствии с которым средства, затраченные землеобладателем на повышение качественных характеристик принадлежащего ему земельного участка до момента его уведомления о предстоящем изъятии земельного участка, должны быть ему возмещены в полном объеме. Отсюда, как видится, соответствующие положения ч. 5 ст. 32 ЖК РФ и ст. 280 ГК РФ должны быть сформулированы с учетом высказанных суждений.

Весьма неопределенным видится и окончание годичного срока. По мнению Е.А. Конюха, в решении об изъятии в обязательном порядке должна быть указана дата (число (по возможности), месяц, год) изъятия земельного участка, дата (число (по возможности), месяц, год) выселения из занимаемого жилого помещения и вселения в предоставленное органом власти другое жилое помещение, либо дата может быть определена моментом приобретения лицом в собственность иного жилого помещения по своему выбору.

С точки зрения И. Малюткиной-Алексеевой, следует обратить внимание на то, что в законодательстве назван лишь минимальный срок для уведомления об изъятии земельного участка (один год), а максимальный срок не определен. По мнению указанного автора, целесообразно законодательно установить максимальный срок — три года. Высказанное предложение представляется достаточно логичным и заслуживает одобрения. Однако, к сожалению, автор не аргументирует, почему необходимо установить именно трехлетний, а не иной срок действия решения об изъятии. Видимо, он обусловлен требованиями разумности и юридико-технической возможности исполнения принятого органом власти акта.

Одной из особенностей прекращения права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд является то, что в соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято только посредством его выкупа. Продажа жилого помещения с публичных торгов, что предусматривается ст. 239 ГК РФ при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, жилищным законодательством исключается. ЖК РФ также предусматривает предоставление собственнику изымаемого жилого помещения взамен компенсации убытков, причиненных таким изъятием, предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом другое жилое помещение взамен изымаемого предоставляется собственнику только по достижении соглашения об этом. Это означает, что орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, может, но не обязан предоставить собственнику другое жилое помещение. Собственник, в свою очередь, не может быть принудительно переселен в другое жилое помещение, но и не имеет права требовать предоставления другого жилья в обязательном порядке.

По смыслу закона речь идет о всем земельном участке и о всем жилом помещении. Однако в практике встречаются ситуации, когда необходимо выкупить часть участка (часть жилого помещения). В таких случаях подобный выкуп допускается не иначе как с согласия землеобладателя (собственника жилого помещения) (п. 5 ст. 279 ГК РФ, ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка (жилого помещения), которое включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемые участок или жилое помещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ, ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Форма соглашения в законе не определена, но, на наш взгляд, она должна быть обязательно письменной.

Статья 32 ЖК РФ содержит детальные нормы об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения. В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения состоит из двух частей. Первая часть составляет рыночную стоимость жилого помещения, вторая часть — все те убытки, которые причинены собственнику жилого помещения его изъятием. Это расходы, понесенные собственником изъятого жилого помещения при изменении места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду. Юристы рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленное время.

Судебные инстанции исходят из того, что из-за сноса жилья собственник действительно несет огромные убытки. Они определены в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: изменение места жительства, временное пользование иным помещением, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое помещение, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода. Перечень этих обстоятельств не является исчерпывающим. При определении выкупной цены собственник жилой площади в многоквартирном доме вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности многоквартирного дома.

Однако указанные правила не разрешают главную проблему. Цена изымаемого жилого помещения (даже рыночная), как правило, не может покрыть расходов на приобретение лицом нового жилого помещения. Чаще всего изымаемые жилые помещения находятся в старых домах, в плохом, а иногда и в ветхом, аварийном состоянии. Естественно, что их рыночная цена невысока, несоразмерна стоимости жилья даже на вторичном рынке.

При этом под убытками в целях ст. 32 ЖК РФ не может пониматься разница между стоимостью изымаемого жилья и жилья, необходимого собственнику для приобретения. По мнению Г.А. Пысиной, собственник вправе требовать выплаты компенсации, если цена предоставленного ему жилья ниже выкупной цены снесенного. С этим мнением трудно не согласиться.

Именно проблема компенсации собственнику изымаемого жилого помещения понесенных им убытков вызывает наибольшие споры. В.А. Муратов отмечает, что существуют две категории собственников жилых помещений: те, для кого жилье не является единственным местом проживания, и те, для кого данная собственность является единственным местом проживания. По его мнению, в первом случае жилое помещение является объектом товарно-денежных отношений (имущественным благом), именно поэтому изъятие данного жилого помещения должно осуществляться в рамках существующих гражданско-правовых норм о компенсации, т.е. путем выкупа (ст. 239 ГК РФ и п. 1 ст. 32 ЖК РФ). Во втором же случае, по мнению В.А. Муратова, жилое помещение является не только имущественным, но и личным неимущественным благом. «Поэтому изъятие данного жилого помещения как вариант должно осуществляться как в рамках гражданско-правовых норм о компенсации, так и в рамках норм жилищного права о предоставлении жилой площади гражданам, не имеющим жилья (ст. 51 ЖК РФ). В тех случаях, когда за изъятое жилье выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Поэтому на него возлагается обязанность обеспечить жильем нуждающихся лиц. Такое обеспечение предусмотрено в рамках предоставления жилья по договору социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда».

Такой подход к компенсации убытков, причиненных собственнику изымаемого жилого помещения, представляется принципиально неправильным и весьма опасным. Жилое помещение, как уже отмечалось, является объектом имущественного права — права собственности. Жилищный кодекс РФ абсолютно правильно устанавливает единые последствия изъятия жилого помещения для всех собственников, независимо от того, сколько жилых помещений имеется у них в собственности, а также независимо от того, имеет ли собственник изымаемого жилого помещения право постоянного пользования другим жилым помещением, например, на условиях социального найма, или нет.

Безусловно, определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в строгом соответствии с конституционными нормами о равноценности такого возмещения. В юридической литературе отмечалось, что равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволяет ему приобрести имущество, аналогичное по своим качествам тому, которое он теряет в результате принудительного отчуждения* (16).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, которым он извещается в письменной форме не позднее, чем за год до предстоящего изъятия помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). При этом в суд может обратиться и собственник изымаемого жилого помещения.

В заключение можно сделать вывод о том, что нормы законодательства, регулирующие юридическую процедуру выкупа жилого помещения у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд, нуждаются в безусловной корректировке.

 
Карта сайта | 2008-2013 © Лайт Хаус-Риэлти
 
Рейтинг@Mail.ru >