Проблемы возникновения права общей долевой собственности на земельный участок

 "Проблемы возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома"В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса РФ и поставленный на государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 5 указанной статьи с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем достаточно четко на первый взгляд сформулированная правовая норма вызывает множество вопросов на практике. Сложность и неоднозначность ситуации с возникновением права общедолевой собственности на землю у собственников помещений многоквартирного жилого дома продиктована главным образом тем, что, по сути, подвергается коррозии сложившийся десятилетиями уклад хозяйствования землей, осуществляемого органами государственной власти и органами местного самоуправления. Необходимо приложить колоссальные усилия, чтобы обязать властные структуры в кратчайшие сроки совершить, например, перенаем по договорам аренды земельных участков, уступив права требования арендной платы собственникам помещений, решить проблемы с публичными сервитутами, прочими обременениями земельных участков. К тому же много вопросов вызывает сам механизм осуществления собственниками коллективных полномочий в части финансово-хозяйственной деятельности, например, с порядком приема арендных платежей.

Итак, согласно буквальному толкованию норм Жилищного кодекса РФ и Закона о введении его в действие моментом возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома считается:

• если земельный участок был сформирован и прошел государственный кадастровый учет до принятия Жилищного кодекса РФ, — 1 марта 2005 г., т.е. момент вступления в силу Жилищного кодекса РФ;

• если земельный участок был сформирован и прошел государственный кадастровый учет после принятия Жилищного кодекса РФ, — момент его формирования и постановки на государственный кадастровый учет.

Тем не менее зачастую органы государственной власти и органы местного самоуправления изо всех сил стараются саботировать процесс реализации данных правовых норм. Это вызвано несколькими причинами. Например, федеральное законодательство не дает объяснений тому, что подразумевается под процессом «формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом».

Так, согласно части 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию. В соответствии с пунктом 1 ч. 4 ст. 30 проведение работ по формированию включает в себя:

• выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

• определение разрешенного использования земельного участка;

• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за это (далее — плата за подключение);

• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Если следовать логике Земельного кодекса РФ, то процедура формирования земельного участка, помимо прочего, уже включает в себя постановку такого участка на государственный кадастровый учет.

К слову, положения пункта 4 ч. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, раскрывая понятие«проект межевания территории», указывают на возможность формирования земельного участка исключительно в контексте предоставления его для строительства.

Между тем зачастую возникают ситуации, когда многоквартирный жилой дом был построен до принятия Жилищного кодекса РФ, однако земельный участок сформирован не был. Более того, в отношении данного земельного участка может быть беспрепятственно проведен государственный кадастровый учет. Иными словами, многоквартирный дом существует, участок прошел кадастровый учет, но документ, подтверждающий факт его формирования, отсутствует и никогда не издавался.

В данном случае процедура формирования земельного участка в смысле статьи 30 Земельного кодекса РФ (т.е. для строительства) абсолютно неприемлема.

Таким образом, процедуры формирования земельных участков, обозначенные в статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и статье 30 Земельного кодекса РФ (а также ст. 43 Градостроительного кодекса РФ) представляют собой две совершенно разные процедуры с отличными друг от друга основаниями и правовыми последствиями.

Именно поэтому законодательство субъектов Федерации и муниципальных образований идет по пути восполнения возникшего пробела в праве. Так, в Мензелинском муниципальном районе Республики Татарстан действует Административный регламент по формированию земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, занимаемых многоквартирными домами и иными входящими в состав таких домов объектами недвижимости; в Красноармейском районе Чувашской Республики — Порядок формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Похожие документы приняты также в Республиках Бурятия, Коми, Хакасия и ряде других регионов России.

Например, пункт 3.1 Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области прямо устанавливает, что «проведение работ по формированию земельного участка включает в себя подготовку проекта межевания территории, градостроительного плана. Если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний».

В некоторых регионах Российской Федерации приняты планы-графики проведения мероприятий по формированию земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, за счет бюджетных средств (Республика Мордовия, Костромская, Курская, Саратовская области).

В настоящее время формированием земельных участков для передачи в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирных жилых домов, например, в Саратовской области занимается Комитет по управлению имуществом. Между тем указаний на такие полномочия не содержится ни в региональном Законе «О земле», ни в Законе «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Саратовской области», ни в нормативных правовых актах, непосредственно содержащих описание полномочий данного Комитета.

В практической деятельности не раз приходилось сталкиваться с необоснованными отказами в формировании земельных участков гражданам-собственникам. При этом мотивы для отказа самые разнообразные: от обременения земельного участка арендатором до наличия на участке самовольных построек и некачественного представления комплекта документов (не прошит, не пронумерован).

Приходилось обжаловать один из таких отказов в судебном порядке. Сложность заключалась именно в том, что сам представитель Комитета по управлению имуществом не мог обосновать полномочия своего ведомства по формированию земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами.

В Саратовской области до сих пор не принят нормативный правовой акт, регламентирующий, во-первых, категориальный аппарат процедуры формирования земельных участков под многоквартирным жилым домом, а во-вторых — полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в данной сфере. Это, безусловно пробел современного российского права и регионального нормотворчества. В частности, отсутствие в законодательстве четко регламентированных оснований для отказа в формировании земельного участка — благодатная почва для бюрократического произвола и массового нарушения прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Указанный пробел вынужденно восполняется судебной практикой.

В целом за четыре года, прошедшие со дня вступления в силу Жилищного кодекса РФ, суды занимали и занимают диаметрально противоположные позиции по рассматриваемому вопросу. Приведем эти позиции, опираясь на судебные акты арбитражных судов за 2008-2009 гг.

Так, ФАС Западно-Сибирского и Уральского округов придерживаются концепции, согласно которой для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома в порядке статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ требуется издание отдельного акта уполномоченным органом государственной власти (органом местного самоуправления). Иными словами, указанные окружные федеральные арбитражные суды отстаивают так называемый заявительный порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений.

Кардинально по-другому ситуация представлена в ряде постановлений ФАС Московского, Северо-Кавказского, Волго-Вятского, Центрального и Поволжского округов. Указанные федеральные арбитражные суды справедливо полагают: моментом возникновения права общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного жилого дома является либо вступление в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.), либо проведение процедуры формирования земельного участка и постановка его на государственный кадастровый учет. Никаких дополнительных решений административных органов не требуется. Более того, отсутствие в свидетельстве о праве собственности на квартиру записи о доле в общем имуществе собственников помещений многоквартирного жилого дома не является подтверждением того, что такая доля у лица отсутствует.

Как отмечено в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2008 г. по делу N А12-10221/07-С67, оставленном без изменения Двенадцатым апелляционным судом 18 сентября 2008 г., а также ФАС Поволжского округа 13. Января 2009 г., «согласно части 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным Федеральным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, — с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 Жилищного кодекса РФ с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона».

Между тем на практике приходится каждый раз доказывать суду, что каких-либо дополнительных распорядительных документов органов власти для передачи земельного участка от государства собственникам помещений многоквартирного жилого дома не требуется. Так, решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 января 2009 г. истцу, представителем которого выступал автор этих строк, было отказано в признании права собственности на самовольную постройку по причине того, что документы, подтверждающие землеотвод, якобы, отсутствуют. Мы представили кадастровый паспорт земельного участка, подтверждающий, что он был сформирован и прошел кадастровый учет до принятия Жилищного кодекса РФ, а также свидетельство истца о праве собственности на жилое помещение. Законодательство не предусматривает каких-либо иных документов, подтверждающих право собственника помещений в многоквартирном жилом доме на долю в общем долевом имуществе. Однако суд не принял во внимание эти документы, что и послужило причиной апелляционного обжалования указанного решения, происходящего в настоящее время.

К тому же законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит однозначные положения о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Более того, как следует из пункта 16 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г., «свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (курсив авт. — П.Д.)».

Думается, своеобразную «точку» в данном вопросе в конце концов поставил Высший Арбитражный Суд РФ. В определении от 26 ноября 2008 г. ВАС РФ исчерпывающе излагает свою позицию: «Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который до введения в действие Жилищного кодекса РФ учтен в Едином государственном реестре земель, предусмотренном Законом о земельном кадастре, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном дом с даты введения в действия Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 1 марта 2005 г. (курсив авт. — Д.)». На мой взгляд, данная позиция является логичной и правомерной, полностью отражает идею «ответственного собственника», заложенную законодателем в новый Жилищный кодекс РФ. Можно с уверенностью утверждать: как Верховному Суду РФ, так и Высшему Арбитражному суду РФ было бы целесообразно принять соответствующие разъяснения по вопросам судебной практики, чтобы дать судам нижестоящих инстанций пример единообразного правоприменения. Кроме того, крайне актуальным является восполнение федеральным законодателем пробела, связанного с процедурой формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, для последующей передачи в общую долевую собственность собственникам помещений.

Особенно важно на уровне субъектов Федерации легитимировать процедуру формирования таких участков путем определения полномочий соответствующих ведомств, принятия административных регламентов, установления ответственности должностных лиц. В конце концов, региональные власти и органы местного самоуправления должны осознавать, что формирование земельного участка для передачи в общую долевую собственность собственниками помещений многоквартирного жилого дома не представляет собой какой-то акт по распоряжению землей, зависящий от их воли, и не требует дополнительных творческих бюрократических усилий. Это — обязанность данных органов. Вопрос о моменте возникновения права собственности на указанные земельные участки четко обозначен в статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

 
Карта сайта | 2008-2013 © Лайт Хаус-Риэлти
 
Рейтинг@Mail.ru >