Сложная судьба налога на недвижимость в России

   На сегодняшний день в России налогообложение недвижимости осуществляется посредством трех предусмотренных законодательством налогов:

 

  • налог на имущество организаций,
  • налог на имущество физических лиц,
  • земельный налог.

             Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется исходя их балансовой стоимости объектов налогообложения, а ставки не могут превышать 2,2%.

               Ставки по налогу на имущество физических лиц устанавливаются в пределах 2%, а ставки по земельному налогу не должны превышать 0,3 % или 1,5 % в зависимости от того, к какой категории земель по целевому назначению принадлежит облагаемый земельный участок.

               В основе исчисления земельного налога лежит кадастровая стоимость земельных участков. Она определяется согласно оценке БТИ и существенно отличается от рыночной стоимости объектов недвижимости.

               *Зарубежная практика*

               Практика многих зарубежных стран уже давно обращена к применению единого налога на недвижимость, уплачиваемого как физическими, так и юридическими лицами и исчисляемого *на основании рыночной стоимости объектов налогообложения*. Но налоговой базой в этом случае является не собственно рыночная цена, а основанная на ней оценочная стоимость объекта, получаемая в результате применения определенных коэффициентов. Такая оценка осуществляется либо налоговыми органами (Швеция), либо специальными государственными органами (Кадастровое управление Испании, Центры оценки недвижимости штатов Канады), либо коммерческими организациями, занимающимися профессиональной оценкой (некоторые штаты США).

 

               При этом налогоплательщики вправе оспаривать оценку принадлежащих им объектов недвижимости, основываясь, к примеру, на своих реальных затратах на их приобретение. Что же касается применения налога на недвижимость, объектом которого выступают как земельные участки, так и строения, то такой опыт тоже является весьма распространенным среди зарубежных государств, к которым, в частности относятся Швеция, Германия, Турция. Как правило, налог на недвижимость принадлежит к числу местных налогов и является стабильным источником ежегодного пополнения местных бюджетов.

               *Попытки введения единого налога на недвижимость в России*

               В нашей стране разговоры о введении единого налога на недвижимость, исходя из её рыночной стоимости, ведутся уже долгое время. Законопроект, предлагающий дополнить Налоговый кодекс новой главой <<Местный налог на недвижимость>>, был внесен в Госдуму и принят в первом чтении еще в 2004 году. На тот момент он предполагал, что налогоплательщиками станут физические лица и организации, обладающие недвижимым имуществом на праве собственности. Объектом налогообложения согласно этому проекту признаются:

 

  • недвижимое имущество, входящее в состав жилищного фонда;
  • гаражи;
  • земельные участки, на которых указанные объекты находятся;
  • земельные участки, выделенные под строительство указанных объектов;
  • дачные и садовые земельные участки.

               Налоговой базой считается оценочная стоимость объектов недвижимого имущества, определяемая исходя из оценки их рыночной стоимости с применением понижающего коэффициента - 0,8. Законопроектом было определено, что налоговая ставка будет устанавливаться представительным органом местного самоуправления в пределах от 0,1% до 1%.

               Авторы данного проекта весьма самонадеянно рассчитывали, что он вступит в силу уже в 2005 г. После его принятия в первом чтении последовала долгая череда обсуждений и приготовления поправок в Министерстве финансов и Министерстве экономического развития.

               Главным препятствием для дальнейшего продвижения законопроекта стало отсутствие единого государственного кадастра недвижимости и методики

массовой кадастровой оценки. И несмотря на то, что с тех пор почти каждое бюджетное послание Президента РФ сопровождалось пунктом о необходимости скорейшего введения налога на недвижимость исходя из её рыночной стоимости, нерешенность этого технического вопроса уже многие годы приводит к тому, что введение налога откладывается.

               На пути к созданию единого государственного кадастра недвижимости (ГКН) и эффективной методики оценки было принято несколько нормативно-правовых актов.

 

  • В 2008 г. вступил в силу ФЗ <<О государственном кадастре недвижимости>>,   объединивший учет сведений о земле и строениях.
  • В конце 2010 года был принят федеральный стандарт оценки по  определению кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО No.4),  предполагающий применение методов массовой оценки, что должно было существенно ускорить темпы подготовительных работ.
  • В 2011 г. по всей стране стартовала массовая оценка недвижимости, по  итогам которой должен сформироваться полноценный единый кадастр объектов  недвижимости с указанием её рыночной стоимости и собственников.

 

               Следует отметить, что на тот момент раздел о земле в ГКН был уже практически сформирован, поскольку включил в себя сведения из уже существовавшего земельного кадастра.

               *Сегодняшняя ситуация *

 

               На сегодняшний день кадастровая оценка объектов недвижимости полностью завершена лишь в 12 регионах России, а завершение данной процедуры на территории всей страны планируется лишь к концу 2012 г. - началу 2013 г. Поэтому еще недавно чиновники не исключали возможность введения налога на недвижимость в нескольких регионах России в 2013 г, если, разумеется, необходимые поправки к законопроекту будут подготовлены к IV кварталу 2012 года и соответствующая глава Налогового кодекса вступит в силу. Введение налога по всей стране предположительно намечалось не ранее 2014 г.

               *Реальность*

               Пока работы над государственным кадастром недвижимости продолжались, многочисленные дискуссии и обсуждения вокруг нового налога, предложенного законопроектом 2004 г. так и не привели ни к какой конкретике относительно налоговых ставок, льгот и прочих существенных деталей. Более того, на данный момент и Минфин, и Минэкономразвития в своих планах по введению налога совершенно отдалились от первоначальной редакции законопроекта, который стоял у истоков всей этой глобальной реформы. В последние годы все больший акцент делался на введение налога на недвижимость только для физических лиц. Вопрос об организациях в роли налогоплательщиков такого налога чиновники деликатно обходили стороной. *На сегодняшний день нет никаких точных сведений относительно того, попадут ли организации под действие нового налога, или по-прежнему будут уплачивать налог на имущество организаций. *

               Более того, в ведомствах зародились сомнения и по поводу того, стоит ли вообще в ближайшие годы вводить единый налог и на землю, и на недвижимость. Основанием тому стал, по заявлению Минэкономразвития, тот факт, что зачастую у владельцев есть два титула: и на здание и на землю. Поэтому перейти на единый налог на недвижимость можно будет лишь постепенно, когда из-за удобства оборота люди сами начнут регистрировать участки и постройки на них как единый объект.

               Еще одна проблема на пути к единому налогу - это сложность кадастровой оценки, которая вызывает немало поводов для сомнений в её объективности, а следовательно, и для оспаривания. В регионах уже создаются дополнительные механизмы для оспаривания оценочной стоимости объекта, определенной по новой схеме. Например, в марте 2012 г. комиссия по обжалованию таких решений появилась в Самарской области. Рассмотрение жалоб со стороны граждан, недовольных итоговой оценкой, займёт немало времени, что опять-таки явится фактором, отдаляющим введение единого налога на недвижимость в России.

               Исходя из этого, утверждение о том, что в 2014 году в России появится единый налог на недвижимость, пока не имеет под собой твердой почвы.

               Эльвира Набиуллина в конце 2011 г. говорила, что введение единого налога на недвижимость будет возможно не раньше чем через 5 лет.

               Но 2 февраля 2012 г. ФНС выпустила письмо (No. БС-2-11/67@), согласно которому до конца IV квартала 2012 г. планируется подготовить поправки Правительства Российской Федерации к проекту федерального закона N 51763-4 <<О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации>> в части дополнения раздел X Кодекса главой <<Местный налог на недвижимость>>.

               Таким образом до конца предсказать, к чему приведет постоянная полемика о налоге на недвижимость не представляется возможным. Какие критерии лягут в основу нового закона вряд ли известно самим законотворцам.


Источник информации: Рестко Холдинг

 
Карта сайта | 2008-2013 © Лайт Хаус-Риэлти
 
Рейтинг@Mail.ru >